Эксперты фиксируют все признаки стагнации рынка загородной недвижимости Московской области: тенденцию снижения выхода новых поселков, увеличение сроков экспозиции. При этом наибольшим спросом по-прежнему пользуются участки без подряда, что говорит о низкой платежеспособности населения.

По данным компании ОПИН в апреле 2013 года в Подмосковье насчитывалось около 1250 коттеджных и дачных поселков всех категорий на разных этапах реализации. Из них на стадии активных продаж находится 59% адресов, еще 19% представлены на вторичном рынке. Если говорить только о коттеджах, то по информации "Метриум Групп", они продаются более 800 поселках, а их совокупный объем предложения составляет свыше 87 тыс. штук. По своей структуре около 70% коттеджных поселков относятся к эконом-классу.

По оценке аналитиков, в 1-м квартале 2013 года на загородный рынок Подмосковья вышло 30 новых поселков всех уровней и форматов (включая новые очереди существующих проектов). Это на 25% меньше, чем за аналогичный период 2012 года. При этом 45% от общего числа новых проектов 1-го квартала 2013 года приходится на март.

Как рассказали в компании ОПИН, с учетом новых проектов 1-го квартала, текущая структура первичного рынка загородной недвижимости Московской области выглядит следующим образом: 50% поселков представлены форматом УБП (участки без подряда), в 14% - подряд является опцией. Готовые дома или участки с подрядом предлагаются в 16% поселков. Еще 6% приходится на таунхаусы, иногда в сочетании с малоэтажными многоквартирными домами. Мультиформатных проектов, то есть представленных тремя и более форматами загородной недвижимости, на первичном рынке насчитывается 14% от общего числа поселков.

Лидерами по объему предложения поселков являются Новорижское, Симферопольское, Киевское, Дмитровское и Калужское шоссе. В проектах, расположенных на Западном направлении (Новорижское, Калужское, Киевское шоссе), преобладает доля поселков бизнес-класса, в то время как на Южном направлении (Симферопольское шоссе) основную долю составляют проекты эконом-класса, отмечается в исследовании "Метрум Групп".

Наибольшее количество поселков располагаются на удалении от 15 до 45 км от МКАД. На небольшом удалении от Москвы (до 15 км) девелоперы все чаще отдают предпочтение многоквартирной застройке. Предложение коттеджных поселков смещается за 30 км от МКАД.

В целом, аналитики "Метриум Групп" отмечают, что за последние три года на рынке загородной недвижимости наблюдается стабильная ситуация выхода новых поселков, но с тенденцией к некоторому снижению. В период 2010-2012 гг. на рынок вышло порядка 165 поселков.

С уменьшением числа новых проектов растет доля готовых поселков, выставленных на продажу: в 2013 году эта доля выросла с 40% до 64% по сравнению с годом ранее, отмечают специалисты "Метрум Групп". В компании полагают, что в настоящее время на рынке начинает проявляться тенденция удлинения сроков экспозиции коттеджных поселков. Если в период 2010-2011 гг. основным драйвером продаж на рынке жилой недвижимости был эффект отложенного спроса после кризисного периода, что сопровождалось в том числе небольшим ростом цен, то в настоящее время стало отчетливо понятно, что фактор отложенного спроса исчерпан. Замедление темпов прироста доходов населения выражается в некотором спаде темпов продаж на рынке, в результате чего рынок вновь вступил в фазу стагнации, о чем говорит в том числе и коррекция цен вниз в среднем на 4-7% по сравнению с 2011 годом".